1. Khoản vay mua bất động sản (Home Loan / Mortgage Loan)
Là khoản vay do ngân hàng cấp cho khách hàng để:
-
Mua nhà ở
-
Mua căn hộ
-
Mua BĐS đầu tư
➡ Tài sản mua thường được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
2. Tài sản bảo đảm (Collateral)
Là tài sản được dùng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Trong BĐS:
-
Chính căn nhà/căn hộ mua
-
Hoặc BĐS khác đã có sổ
➡ Nếu khách không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản.
3. Hạn mức vay (Loan-to-Value – LTV)
Là tỷ lệ % ngân hàng cho vay trên giá trị tài sản.
Ví dụ:
-
Giá căn: 3 tỷ
-
Hạn mức vay 70% → vay tối đa 2,1 tỷ
➡ Sales cần nắm rõ để:
-
Tính vốn thật
-
Tư vấn dòng tiền chính xác
4. Vốn tự có (Equity / Down Payment)
Là phần tiền khách hàng phải bỏ ra trước, không vay ngân hàng.
Ví dụ:
-
Giá căn 3 tỷ
-
Vay 70% → vốn tự có = 30% (~900 triệu)
➡ Khách thường quyết định mua hay không ở bước này.
5. Lãi suất vay (Interest Rate)
Là chi phí sử dụng vốn vay, tính theo %/năm.
Gồm 2 giai đoạn:
-
Lãi suất ưu đãi (1–3 năm đầu)
-
Lãi suất thả nổi (sau ưu đãi)
➡ Sales phải giải thích rõ ràng, tránh làm khách “sốc” sau này.
6. Lãi suất cố định (Fixed Interest Rate)
Là lãi suất không thay đổi trong thời gian ưu đãi.
➡ Phù hợp với:
-
Khách an toàn
-
Khách mua ở
-
Khách cần dòng tiền ổn định
7. Lãi suất thả nổi (Floating Interest Rate)
Là lãi suất:
-
Điều chỉnh theo thị trường
-
Thường = Lãi suất cơ sở + biên độ
➡ Sales cần minh bạch, không né tránh thuật ngữ này.
8. Biên độ lãi suất (Margin)
Phần lãi cộng thêm so với lãi suất cơ sở.
Ví dụ:
-
Lãi cơ sở: 8%
-
Biên độ: 3,5%
→ Lãi vay = 11,5%
9. Hỗ trợ lãi suất 0%
Chính sách:
-
Chủ đầu tư trả lãi thay cho khách
-
Trong một thời gian xác định (12–24 tháng)
➡ Dùng để:
-
Kích cầu
-
Giảm áp lực tài chính ban đầu
-
Dễ xoay vòng vốn
10. Ân hạn nợ gốc (Grace Period)
Khoảng thời gian:
-
Chưa phải trả nợ gốc
-
Chỉ trả lãi hoặc không trả gì
➡ Rất quan trọng với:
-
Nhà đầu tư
-
Khách xoay vòng vốn
-
Khách chờ tăng giá
11. Thời hạn vay (Loan Tenure)
Khoảng thời gian khách hoàn trả toàn bộ khoản vay.
Phổ biến:
-
15 năm
-
20 năm
-
25–30 năm
➡ Thời hạn càng dài → áp lực hàng tháng càng thấp.
12. Lịch trả nợ (Repayment Schedule)
Kế hoạch trả nợ theo:
-
Tháng
-
Quý
-
Năm
Bao gồm:
-
Gốc
-
Lãi
13. Trả nợ theo dư nợ giảm dần
Lãi được tính trên dư nợ còn lại, không phải ban đầu.
➡ Phổ biến nhất tại Việt Nam
➡ Tổng tiền lãi thấp hơn
14. Trả nợ trước hạn (Prepayment)
Khách trả nợ sớm hơn kế hoạch.
⚠ Thường có:
-
Phí phạt trả trước (1–3% dư nợ)
➡ Sales cần báo trước để khách chủ động.
15. Phí phạt trả nợ trước hạn
Khoản phí ngân hàng thu nếu khách:
-
Trả hết nợ
-
Trả gốc sớm
➡ Quan trọng với nhà đầu tư lướt sóng.
16. Hồ sơ vay (Loan Application)
Bao gồm:
-
Hồ sơ cá nhân
-
Hồ sơ tài chính
-
Hồ sơ tài sản
➡ Sales giỏi hỗ trợ chuẩn hóa hồ sơ, không để khách tự loay hoay.
17. Chứng minh thu nhập
Cách ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ.
Nguồn thu nhập có thể từ:
-
Lương
-
Kinh doanh
-
Cho thuê
-
Cổ tức
18. Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI – Debt to Income)
Tỷ lệ:
-
Tổng nợ phải trả / Tổng thu nhập
➡ Ngân hàng thường yêu cầu DTI < 50%.
19. Phê duyệt tín dụng (Credit Approval)
Quyết định của ngân hàng về:
-
Có cho vay hay không
-
Vay bao nhiêu
-
Điều kiện vay
20. Giải ngân (Disbursement)
Quá trình ngân hàng:
-
Chuyển tiền cho chủ đầu tư
-
Hoặc người bán
➡ Có thể:
-
Giải ngân một lần
-
Giải ngân theo tiến độ
21. CIC – Trung tâm thông tin tín dụng
Hệ thống lưu trữ:
-
Lịch sử vay
-
Nợ xấu
-
Tình trạng tín dụng
➡ Khách có nợ xấu → rất khó vay.
22. Nợ xấu (Bad Debt)
Các nhóm nợ:
-
Nhóm 1: Tốt
-
Nhóm 2: Chú ý
-
Nhóm 3–5: Nợ xấu
➡ Sales cần biết để lọc khách phù hợp vay.
23. Đòn bẩy tài chính
Sử dụng vốn vay để:
-
Mua tài sản lớn
-
Tăng hiệu quả đầu tư
➡ Dùng đúng → tăng ROI
➡ Dùng sai → áp lực tài chính
24. Ý nghĩa của việc hiểu thuật ngữ vay với Sales
Hiểu vay – tín dụng giúp sales:
-
Tư vấn đúng khả năng khách
-
Tạo niềm tin
-
Dẫn dắt đầu tư thông minh
-
Không “bán mù”
KẾT LUẬN
Khách không sợ vay –
khách chỉ sợ không hiểu mình đang vay gì.
Sales giỏi:
-
Không né ngân hàng
-
Không nói mơ hồ
-
Không làm khách hoang mang
👉 Hiểu vay = bán được cho khách có tiền thông minh.
