1. Dòng tiền (Cash Flow)
Dòng tiền là lượng tiền thu vào – chi ra liên quan đến bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong BĐS, dòng tiền gồm:
-
Dòng tiền âm: tiền trả góp, lãi vay, phí quản lý
-
Dòng tiền dương: tiền cho thuê, khai thác kinh doanh
➡ Khách đầu tư ngày nay quan tâm dòng tiền hơn giá bán.
2. Lợi nhuận vốn (Capital Gain)
Lợi nhuận vốn là phần chênh lệch giữa:
-
Giá mua
-
Giá bán lại
Ví dụ:
-
Mua 2 tỷ → Bán 2,5 tỷ → Lãi vốn 500 triệu
➡ Phù hợp với đầu tư:
-
Trung hạn
-
Lướt sóng
-
Đón sóng hạ tầng
3. Lợi nhuận dòng (Cash Yield)
Là lợi nhuận đến từ khai thác sử dụng BĐS, phổ biến nhất là cho thuê.
Công thức cơ bản:
Lợi nhuận dòng (%) = Thu nhập cho thuê / Tổng vốn đầu tư
➡ Quan trọng với:
-
Nhà đầu tư an toàn
-
Khách trung niên
-
Khách giữ tài sản dài hạn
4. ROI – Tỷ suất lợi nhuận (Return on Investment)
ROI đo lường hiệu quả đầu tư trên vốn bỏ ra.
Công thức:
ROI = (Lợi nhuận / Vốn đầu tư ban đầu) × 100%
➡ Sales giỏi luôn nói ROI, không nói “dự án đẹp”.
5. Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage)
Là việc sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư BĐS.
Mục đích:
-
Tăng quy mô tài sản
-
Tối ưu dòng tiền
-
Tăng ROI trên vốn thật
⚠ Nếu dùng sai → rủi ro thanh khoản.
6. Hỗ trợ lãi suất 0% (Interest Subsidy)
Chính sách chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ lãi vay trong thời gian nhất định.
➡ Giúp:
-
Giảm áp lực dòng tiền
-
Dễ xoay vòng vốn
-
Kích hoạt FOMO mua sớm
7. Ân hạn nợ gốc (Grace Period)
Khoảng thời gian chưa phải trả nợ gốc, chỉ trả lãi hoặc không trả gì.
➡ Rất quan trọng trong:
-
Đầu tư xoay vòng
-
Chờ tăng giá
-
Khai thác cho thuê trước trả gốc
8. Thanh khoản (Liquidity)
Thanh khoản là khả năng bán ra nhanh của BĐS.
Thanh khoản cao khi:
-
Giá phù hợp thị trường
-
Dễ sang nhượng
-
Có nhu cầu thật
➡ Nhà đầu tư luôn hỏi:
“Cái này bán lại có dễ không?”
9. Vốn thật (Equity / Cash-in)
Là số tiền thực tế khách bỏ ra, không tính phần vay.
➡ So sánh đầu tư phải so trên vốn thật, không phải giá trị căn.
10. Chu kỳ đầu tư (Investment Cycle)
BĐS vận hành theo chu kỳ:
-
Tích lũy
-
Tăng trưởng
-
Bùng nổ
-
Điều chỉnh
➡ Sales phải biết:
-
Dự án đang ở giai đoạn nào
-
Phù hợp với nhóm khách nào
11. Đầu tư ngắn – trung – dài hạn
-
Ngắn hạn: < 1 năm (lướt sóng)
-
Trung hạn: 1–3 năm (tăng giá + chính sách)
-
Dài hạn: > 3 năm (giữ tài sản – dòng tiền)
➡ Sai kỳ đầu tư = sai khách.
12. Giá giai đoạn 1 (First Phase Price)
Là mức giá mở bán sớm nhất của dự án.
➡ Thường đi kèm:
-
Giá thấp nhất
-
Chính sách tốt nhất
-
Biên lợi nhuận cao nhất
13. Biên lợi nhuận (Profit Margin)
Khoảng chênh giữa:
-
Giá mua
-
Giá bán kỳ vọng
➡ Biên càng rộng → dư địa đầu tư càng an toàn.
14. Lãi kép trong BĐS
Kết hợp:
-
Lãi dòng + lãi vốn
-
Tái đầu tư vòng mới
➡ Nhà đầu tư giàu không mua 1 lần – họ mua theo vòng.
15. Tái đầu tư (Reinvestment)
Dùng lợi nhuận từ thương vụ cũ để đầu tư thương vụ mới.
➡ Sales giỏi không bán 1 căn,
mà dẫn vốn khách đi nhiều vòng.
16. Phân bổ tài sản (Asset Allocation)
Chia vốn vào nhiều loại:
-
An toàn
-
Tăng trưởng
-
Đầu cơ
➡ Giúp giảm rủi ro & tối ưu lợi nhuận.
17. Điểm rơi lợi nhuận
Thời điểm:
-
Giá tăng mạnh
-
Thanh khoản tốt
-
Bán ra dễ
➡ Không phải lúc nào cũng nên bán – bán đúng lúc mới lời.
18. Nhà đầu tư F0 – F1 – F2
-
F0: mua trực tiếp từ CĐT
-
F1, F2: mua lại từ nhà đầu tư trước
➡ Mỗi nhóm có kỳ vọng lợi nhuận khác nhau.
19. Đầu tư theo sóng thị trường
Dựa vào:
-
Hạ tầng
-
Chính sách
-
Dòng tiền lớn dịch chuyển
➡ Sale phải bắt sóng trước khách.
20. Ý nghĩa của việc hiểu thuật ngữ tài chính với Sales
Hiểu tài chính giúp sales:
-
Nói chuyện được với khách có tiền
-
Tư vấn đầu tư có chiều sâu
-
Tạo niềm tin dài hạn
-
Xây dựng tệp khách thân thuộc
KẾT LUẬN
Khách có tiền không mua nhà –
họ mua phương án tài chính tốt hơn.
Sales BĐS thời đại mới:
-
Phải nói được dòng tiền
-
Phải hiểu ROI
-
Phải dẫn vốn khách đi đúng chu kỳ
