THUẬT NGỮ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Quyền sử dụng đất (Land Use Right – LUR)

Quyền sử dụng đất là quyền được Nhà nước trao cho cá nhân, tổ chức để sử dụng đất theo mục đích, thời hạn và phạm vi pháp luật cho phép.

🔎 Lưu ý học thuật quan trọng:

• Ở Việt Nam không tồn tại quyền sở hữu đất

• Người dân chỉ sở hữu quyền sử dụng đất

➡ Sales cần dùng đúng thuật ngữ khi tư vấn để tránh hiểu nhầm “mua đất là sở hữu đất”.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ / Sổ hồng)

Là văn bản pháp lý do Nhà nước cấp, xác nhận:

• Quyền sử dụng đất

• Quyền sở hữu nhà ở

• Tài sản gắn liền với đất

Phân biệt thực tế:

• Sổ đỏ: chứng nhận quyền sử dụng đất

• Sổ hồng: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở + đất ở

👉 Hiện nay đã thống nhất mẫu Giấy chứng nhận chung, không còn phân biệt màu.

3. Thời hạn sử dụng đất

3.1. Đất ở lâu dài

• Không giới hạn thời gian sử dụng

• Áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, căn hộ để ở

3.2. Đất có thời hạn

• Thường là 50 năm hoặc 70 năm

• Áp dụng cho:

  • Đất thương mại – dịch vụ

  • Condotel

  • Shophouse khối đế

  • BĐS nghỉ dưỡng

➡ Sales bắt buộc phải nói rõ thời hạn đất, không né tránh, không mập mờ.

4. Chủ đầu tư (Developer / Investor)

Chủ đầu tư là tổ chức, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án BĐS.

Vai trò pháp lý:

• Chịu trách nhiệm pháp lý toàn bộ dự án

• Thực hiện thủ tục:

  • Pháp lý đất

  • Xây dựng

  • Mở bán

  • Bàn giao

  • Cấp sổ

➡ Uy tín CĐT = yếu tố then chốt trong quyết định mua của khách hàng.

5. Pháp lý dự án (Legal Status of Project)

Pháp lý dự án là tập hợp các hồ sơ pháp lý chứng minh dự án đủ điều kiện triển khai & bán hàng.

Bao gồm:

• Quyết định giao đất / cho thuê đất

• Giấy phép xây dựng

• Quy hoạch 1/500

• Thông báo đủ điều kiện bán hàng

➡ Sales không được bán khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

6. Quy hoạch 1/500

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản vẽ thể hiện:

• Mặt bằng tổng thể dự án

• Vị trí từng công trình

• Hạ tầng kỹ thuật – giao thông – tiện ích

🔑 Ý nghĩa pháp lý:

• Là căn cứ để cấp phép xây dựng

• Là “bản đồ pháp lý” của dự án

7. Hợp đồng mua bán (HĐMB)

Là hợp đồng pháp lý cao nhất giữa:

• Chủ đầu tư

• Người mua

HĐMB quy định rõ:

• Giá bán

• Tiến độ thanh toán

• Quyền & nghĩa vụ các bên

• Thời gian bàn giao

• Chế tài vi phạm

➡ Sales không được cam kết ngoài hợp đồng.

8. Đặt cọc (Deposit)

Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo giao kết HĐMB.

Bản chất pháp lý:

• Mang tính ràng buộc

• Có thể mất cọc nếu vi phạm thỏa thuận

➡ Sales phải giải thích rõ điều kiện hoàn – mất cọc.

9. Chuyển nhượng hợp đồng (Assignment)

Là việc người mua chuyển quyền mua cho bên thứ ba khi chưa nhận sổ.

Áp dụng khi:

• Chưa cấp Giấy chứng nhận

• Được phép theo quy định

➡ Đây là hình thức phổ biến trong đầu tư lướt sóng.

10. Bàn giao nhà (Handover)

Bàn giao là thời điểm:

• Người mua nhận nhà

• Bắt đầu quyền sử dụng thực tế

Phân biệt:

• Bàn giao thô

• Bàn giao hoàn thiện

➡ Thời điểm bàn giao ≠ thời điểm cấp sổ.

11. Cấp Giấy chứng nhận (Ra sổ)

Là thủ tục pháp lý xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.

Lưu ý:

• Thời gian ra sổ phụ thuộc:

  • Tiến độ pháp lý

  • Nghĩa vụ tài chính CĐT

• Không phải dự án nào cũng ra sổ ngay sau bàn giao

12. Thế chấp & Giải chấp

• Thế chấp: CĐT dùng dự án/căn hộ làm tài sản đảm bảo vay ngân hàng

• Giải chấp: Xóa đăng ký thế chấp trước khi sang tên cho khách

➡ Sales phải biết dự án có thế chấp hay không và quy trình giải chấp.

13. Nghĩa vụ tài chính

Bao gồm:

• Thuế

• Phí bảo trì (2%)

• Lệ phí trước bạ

• Phí quản lý

➡ Không tư vấn rõ = dễ phát sinh khiếu nại sau bán.

14. Ý nghĩa của việc hiểu thuật ngữ pháp lý đối với Sales

Hiểu đúng pháp lý giúp sales:

• Tránh tư vấn sai, né tránh rủi ro

• Tăng uy tín & độ tin cậy

• Bán hàng bền vững

• Giữ được khách lâu dài

KẾT LUẬN

Pháp lý không phải để “né”,
mà là để hiểu – để nói đúng – để tạo niềm tin.

Sales giỏi không phải là người nói nhiều,
mà là người nắm chắc pháp lý và tư vấn minh bạch.