PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI & THỜI HẠN SỬ DỤNG

Nếu bài 1 giúp sales hiểu bản chất pháp lý của bất động sản, thì bài này giúp sales hiểu thứ quan trọng không kém:

👉 Khách hàng đang mua loại đất gì – sử dụng được bao lâu – rủi ro nằm ở đâu?

Rất nhiều sales mất deal chỉ vì không giải thích rõ thời hạn sử dụng đất, hoặc tệ hơn là hiểu sai nhưng vẫn tư vấn.

1. VÌ SAO PHÂN LOẠI ĐẤT LÀ KIẾN THỨC SỐNG CÒN VỚI SALES?

Trong thực tế tư vấn, khách hàng thường hỏi:

• Đất này sở hữu lâu dài hay có thời hạn?

• 50 năm là tính từ khi nào?

• Hết thời hạn có bị thu hồi không?

• Có gia hạn được không?

• Mua căn hộ này sau này có ra sổ không?

👉 Nếu sales không hiểu rõ phân loại đất, rất dễ:

• Nói sai bản chất

• Trấn an khách bằng cảm tính

• Tạo kỳ vọng sai → phát sinh tranh chấp

Phân loại đất không phải kiến thức của luật sư, mà là kiến thức nền tảng bắt buộc của sales BĐS.

2. CÁCH PHÁP LUẬT VIỆT NAM PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI

Theo Luật Đất đai, đất được phân thành 3 nhóm lớn:

1. Nhóm đất nông nghiệp

2. Nhóm đất phi nông nghiệp

3. Nhóm đất chưa sử dụng

Trong bất động sản dự án & nhà ở, sales cần tập trung vào đất phi nông nghiệp.

3. ĐẤT Ở (ĐẤT THỔ CƯ) – LOẠI ĐẤT QUAN TRỌNG NHẤT

3.1. Đất ở là gì?

Đất ở là loại đất được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích:

• Xây dựng nhà ở

• Công trình phục vụ đời sống

3.2. Thời hạn sử dụng

👉 Lâu dài – không xác định thời hạn

Đây là loại đất:

• Giá trị cao nhất

• Thanh khoản tốt nhất

• Phù hợp mua để ở và đầu tư dài hạn

3.3. Ý nghĩa trong tư vấn

Khi dự án có đất ở lâu dài, sales có thể tự tin nói:

• Phù hợp tích sản

• Ít rủi ro pháp lý

• Dễ vay ngân hàng

• Dễ sang nhượng

⚠️ Tuy nhiên, lâu dài không có nghĩa là “muốn làm gì cũng được” – vẫn phải tuân thủ quy hoạch.

4. ĐẤT THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ (ĐẤT 50 NĂM)

Đây là loại đất gây hiểu nhầm nhiều nhất trong thị trường.

4.1. Đất thương mại – dịch vụ là gì?

Là đất dùng để:

• Kinh doanh

• Thương mại

• Dịch vụ

• Du lịch, nghỉ dưỡng

Ví dụ:

• Condotel

• Shophouse khối đế

• Officetel

• Dự án nghỉ dưỡng

4.2. Thời hạn sử dụng

👉 Có thời hạn – thường là 50 năm
Một số trường hợp đặc biệt: 70 năm

⚠️ Quan trọng:

50 năm được tính từ thời điểm Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư, không phải từ lúc khách mua.

4.3. Hết thời hạn thì sao?

Đây là câu hỏi sales hay né tránh – nhưng phải hiểu rõ để tư vấn đúng.

Theo luật:

• Khi hết thời hạn, Nhà nước xem xét gia hạn

• Nếu dự án tiếp tục phù hợp quy hoạch và chấp hành tốt nghĩa vụ tài chính → được gia hạn

👉 Không phải hết 50 năm là mất trắng, nhưng:

• Phải làm thủ tục

• Có thể phát sinh chi phí

• Phụ thuộc chính sách tại thời điểm gia hạn

4.4. Cách sales nên tư vấn đất 50 năm

Không né tránh – không nói mập mờ – không trấn an cảm tính.

Nên nói đúng bản chất:

• Phù hợp đầu tư dòng tiền

• Thời gian khai thác rõ ràng

• Giá vào thấp hơn đất ở

• Tối ưu lợi nhuận trong chu kỳ

5. SỰ KHÁC BIỆT GIỮA “SỔ LÂU DÀI” & “SỔ CÓ THỜI HẠN”

Nhiều sales nói sai ngay từ khái niệm.

👉 Không có loại nào “tốt hơn tuyệt đối”, chỉ có phù hợp hay không phù hợp với mục tiêu khách hàng.

6. NHỮNG CÂU SALES TUYỆT ĐỐI KHÔNG ĐƯỢC NÓI

❌ “50 năm rồi chắc chắn được gia hạn”
❌ “Hết hạn Nhà nước không thu đâu”
❌ “Anh cứ yên tâm, dự án nào cũng vậy”

👉 Đây là những câu vượt thẩm quyền, cực kỳ rủi ro.

Sales chuyên nghiệp phải:

• Dựa trên luật

• Dựa trên văn bản

• Dựa trên tiền lệ, không phải lời hứa

7. TƯ DUY ĐÚNG CHO SALES KHI TƯ VẤN PHÂN LOẠI ĐẤT

Sales không cần “bán đất lâu dài bằng mọi giá”.

Tư duy đúng là:

• Hiểu mục tiêu khách

• Giải thích đúng loại đất

• So sánh lợi – hại rõ ràng

• Để khách tự ra quyết định

👉 Khi sales nói đúng – đủ – minh bạch, khách sẽ:

• Tin hơn

• Ít phản đối hơn

• Ít rủi ro sau giao dịch

KẾT LUẬN

Phân loại đất & thời hạn sử dụng không phải kiến thức nâng cao, mà là kiến thức nền bắt buộc.

Một sales BĐS chuyên nghiệp phải:

• Phân biệt được từng loại đất

• Hiểu rõ thời hạn sử dụng

• Không nói sai – không nói liều

• Không đánh đổi uy tín bằng việc “chốt nhanh”