Nhiều người nghe đến “lướt cọc” thì nghĩ:
-
Là ăn may
-
Là đánh cược
-
Là làm liều
👉 Sự thật:
Mua lướt cọc không phải trò may rủi, mà là một kỹ thuật đầu tư có quy trình rõ ràng, thường được nhà đầu tư chuyên nghiệp và sales giỏi sử dụng trong giai đoạn thị trường có sóng.
MUA LƯỚT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Mua lướt cọc là hình thức:
-
Nhà đầu tư đặt cọc giữ suất mua
-
Chưa ký HĐMB hoặc mới ký ở giai đoạn đầu
-
Sau đó chuyển nhượng lại suất cọc cho người mua khác
-
Thu lợi nhuận từ chênh lệch giá / chênh chính sách / chênh độ hiếm
👉 Bản chất:
-
Không mua nhà → mua quyền mua
-
Không giữ dài hạn → giữ ngắn hạn theo sóng
VÌ SAO MUA LƯỚT CỌC CÓ THỂ SINH LỜI NHANH?
Mua lướt cọc hiệu quả khi hội tụ 3 yếu tố thị trường:
1. Thị trường đang có SÓNG
-
Dự án mới ra
-
Truyền thông mạnh
-
Đám đông tham gia đông
-
Booking tăng nhanh theo ngày
👉 Không có sóng → không lướt cọc
2. Chính sách bán hàng giai đoạn đầu
-
Booking thấp
-
Cọc thấp
-
Chính sách tốt hơn các đợt sau
-
Hàng đẹp – vị trí đẹp – số lượng giới hạn
👉 Lướt cọc là ăn vào “thời điểm” chứ không phải ăn vào “giá trị dài hạn”
3. Có thanh khoản chuyển nhượng
-
Dự án được phép chuyển cọc
-
Có nhiều sales & nhà đầu tư cùng tham gia
-
Có nhu cầu mua lại suất cọc thật
👉 Không có người mua lại → kẹt cọc
QUY TRÌNH MUA LƯỚT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN (CHUẨN THỰC CHIẾN)
BƯỚC 1: Chọn ĐÚNG dự án để lướt cọc
Không phải dự án nào cũng lướt được.
Tiêu chí chọn dự án lướt cọc:
-
Dự án mở bán giai đoạn đầu
-
Chủ đầu tư lớn, uy tín
-
Được nhiều sàn cùng phân phối
-
Sản phẩm dễ bán lại (căn nhỏ, căn đẹp, view tốt)
👉 Sales thường là người nhìn ra cơ hội lướt cọc sớm nhất
BƯỚC 2: Booking / Đặt cọc đúng thời điểm
-
Booking sớm
-
Giữ hàng đẹp – hàng hiếm
-
Không tham, không ôm quá nhiều
👉 Nguyên tắc:
Ít vốn – đúng hàng – đúng thời điểm
BƯỚC 3: Theo sát thị trường & giỏ hàng
Trong giai đoạn này:
-
Theo dõi tốc độ booking mỗi ngày
-
Theo dõi tin nội bộ: hết hàng, tăng giá, đóng giỏ
-
Quan sát nhu cầu hỏi mua suất cọc
👉 Đây là giai đoạn quyết định thắng – thua
BƯỚC 4: Chuyển nhượng cọc
Có 3 hình thức phổ biến:
-
Chuyển booking nội bộ
-
Chuyển cọc có biên nhận
-
Chuyển qua hợp đồng dịch vụ / thỏa thuận
👉 Luôn rõ ràng pháp lý – giấy tờ – thỏa thuận
BƯỚC 5: Thoát đúng lúc
-
Khi đạt kỳ vọng lợi nhuận
-
Khi thị trường bắt đầu chững
-
Khi giỏ hàng không còn tăng tốc
👉 Lướt cọc không tham đỉnh – chỉ ăn đoạn giữa
LỢI NHUẬN LƯỚT CỌC ĐẾN TỪ ĐÂU?
1. Chênh giá
-
Giá giai đoạn sau cao hơn giai đoạn đầu
2. Chênh chính sách
-
Mất ưu đãi
-
Mất chiết khấu
-
Mất suất nội bộ
3. Chênh độ hiếm
-
Căn đẹp – view đẹp – vị trí đẹp hết nhanh
-
Người đến sau phải mua lại
RỦI RO KHI MUA LƯỚT CỌC (BẮT BUỘC PHẢI BIẾT)
❌ Rủi ro thị trường không lên
-
Sóng yếu
-
Thanh khoản kém
-
Không có người mua lại
❌ Rủi ro pháp lý cọc
-
Không rõ điều khoản chuyển nhượng
-
Không có xác nhận từ CĐT / sàn
❌ Rủi ro tâm lý
-
Tham
-
Không chịu cắt lỗ sớm
-
Ôm cọc quá lâu → thành mua thật
👉 Nguyên tắc sống còn:
Không lướt cọc nếu không sẵn sàng cắt lỗ
AI PHÙ HỢP VỚI MUA LƯỚT CỌC?
✔ Phù hợp:
-
Sales bất động sản
-
Nhà đầu tư ngắn hạn
-
Người hiểu thị trường & tốc độ
❌ Không phù hợp:
-
Người thiếu kinh nghiệm
-
Người vay vốn để lướt cọc
-
Người tâm lý yếu, dễ hoảng
SAI LẦM PHỔ BIẾN KHI LƯỚT CỌC
-
Lướt cọc khi chưa có đám đông
-
Mua vì nghe lời rủ rê
-
Không xác định điểm thoát
-
Nhầm lướt cọc với đầu tư dài hạn
👉 Lướt cọc là kỹ thuật – không phải niềm tin
VAI TRÒ CỦA SALES TRONG MUA LƯỚT CỌC
Sales giỏi thường:
-
Biết dự án nào có sóng
-
Biết lúc nào nên vào – lúc nào nên ra
-
Có network để chuyển cọc nhanh
-
Kiếm lợi nhuận từ chênh lệch thông tin
👉 Đó là lý do sales thường thắng trong lướt cọc
KẾT LUẬN
Mua lướt cọc bất động sản:
-
Không dành cho số đông
-
Không dành cho người thiếu kỷ luật
-
Nhưng là công cụ kiếm tiền cực mạnh trong thị trường có sóng
👉 Làm đúng:
-
Ít vốn
-
Lợi nhuận nhanh
-
Linh hoạt
👉 Làm sai:
-
Kẹt cọc
-
Áp lực tâm lý
-
Chuyển từ đầu tư sang gánh nặng
Bài học lớn nhất:
Lướt cọc không phải để giàu nhanh, mà để tận dụng đúng thời điểm thị trường.
