M#1: MẪU HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN

1. Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch sơ cấp là gì?

Trong hoạt động bán hàng bất động sản sơ cấp, hợp đồng đặt cọc là văn bản ghi nhận việc khách hàng giao tiền cho đơn vị phân phối/môi giới (được ủy quyền bởi Chủ đầu tư) nhằm đảm bảo quyền ưu tiên mua một sản phẩm cụ thể trong dự án.

⚠️ Lưu ý quan trọng:
Trong giao dịch sơ cấp:

• Công ty môi giới KHÔNG phải là bên bán cuối cùng

• Công ty môi giới là đơn vị trung gian được ủy quyền

• Hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính đảm bảo – giữ quyền mua, chưa phải hợp đồng mua bán nhà ở

👉 Đây là điểm sales rất hay làm sai khi dùng mẫu hợp đồng của giao dịch thứ cấp.

2. Khi nào công ty môi giới được phép nhận đặt cọc?

Công ty môi giới chỉ nên nhận đặt cọc khi:

• Dự án đã được Chủ đầu tư cho phép thu tiền

• Có văn bản ủy quyền / thông báo phân phối

• Sản phẩm đã được công bố giá bán

• Có kế hoạch ký Hợp đồng mua bán trực tiếp với Chủ đầu tư

❌ KHÔNG nên nhận cọc khi:

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

• Chưa có thông báo thu tiền từ CĐT

• Sales tự ý “giữ cọc cho chắc kèo”

👉 Nhận cọc sai thời điểm = rủi ro cho cả sales lẫn công ty.

3. Những sai lầm phổ biến của sales khi làm hợp đồng đặt cọc sơ cấp

• Ghi công ty môi giới là bên bán

• Ghi nội dung như hợp đồng mua bán

• Không nêu rõ vai trò trung gian

• Không dẫn chiếu đến Chủ đầu tư

• Không có điều khoản chuyển tiền cho CĐT

👉 Hệ quả:

• Khách hiểu sai bản chất

• Phát sinh tranh chấp hoàn cọc

• Công ty môi giới chịu rủi ro pháp lý thay CĐT

4. Cấu trúc chuẩn hợp đồng đặt cọc (Sơ cấp – Môi giới)

4.1. Thông tin các bên

• Bên A: Khách hàng (người có nhu cầu mua)

• Bên B: Công ty môi giới – đơn vị phân phối được ủy quyền

📌 Bắt buộc ghi rõ:

“Bên B là đơn vị môi giới/phân phối, không phải là Chủ đầu tư dự án.”

4.2. Thông tin dự án & sản phẩm

• Tên dự án

• Chủ đầu tư

• Sản phẩm dự kiến (căn hộ/lô/nền…)

• Mã căn (nếu có)

4.3. Số tiền đặt cọc

• Số tiền cụ thể

• Mục đích: đảm bảo quyền ưu tiên ký HĐMB với CĐT

• Hình thức thanh toán

4.4. Thời hạn đặt cọc

• Thời gian giữ chỗ

• Thời điểm dự kiến ký HĐMB với Chủ đầu tư

4.5. Nguyên tắc xử lý tiền cọc

• Tiền cọc được:

  • Chuyển cho Chủ đầu tư HOẶC

  • Hoàn lại cho khách theo thỏa thuận

• Không dùng cho mục đích khác

4.6. Điều khoản hoàn cọc – phạt cọc

• Hoàn cọc nếu:

  • Chủ đầu tư không ký HĐMB

  • Dự án không đủ điều kiện bán

• Xử lý nếu khách từ chối ký HĐMB đúng hạn

4.7. Cam kết & chữ ký

• Cam kết tự nguyện

• Ký đầy đủ các bên

• Đóng dấu công ty môi giới

5. MẪU NỘI DUNG CỐT LÕI (Chuẩn Sơ Cấp)

“Bên A đồng ý giao cho Bên B số tiền … VNĐ nhằm đảm bảo quyền ưu tiên ký kết Hợp đồng mua bán bất động sản trực tiếp với Chủ đầu tư dự án …
Bên B là đơn vị môi giới phân phối, không phải là bên bán bất động sản.
Trong trường hợp không ký được Hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư do lỗi từ phía dự án, Bên A được hoàn lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc.”

👉 Đoạn này bắt buộc phải có để bảo vệ công ty môi giới.

6. Lưu ý pháp lý dành riêng cho sales sơ cấp

• Không dùng mẫu đặt cọc mua bán cá nhân

• Không cam kết thay Chủ đầu tư

• Không ghi “bán”, chỉ ghi “hỗ trợ giao dịch”

• Mọi cam kết phải bám sát văn bản từ CĐT

• Tiền cọc phải minh bạch dòng tiền

👉 Sales sơ cấp làm sai hợp đồng = công ty gánh rủi ro.

7. Tải mẫu hợp đồng đặt cọc (Chuẩn môi giới – sơ cấp)

📥 [Tải mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Sơ Cấp – Dành cho Công Ty Môi Giới]
(Dùng cho đào tạo sales & triển khai dự án)

📌 Kết luận

Với giao dịch bất động sản sơ cấp, hợp đồng đặt cọc không chỉ là thủ tục – mà là lá chắn pháp lý cho:

• Công ty môi giới

• Đội ngũ sales

• Uy tín dự án & Chủ đầu tư

Làm đúng ngay từ đầu sẽ giúp:

• Bán hàng an toàn

• Tránh tranh chấp

• Tăng độ chuyên nghiệp của sàn