Trong thực tế bán hàng, rất nhiều sales:
-
Chốt được cọc
-
Ký được hợp đồng
-
Nhưng không hiểu rõ bản chất pháp lý của những gì mình đang làm
Hệ quả là:
-
Khách hiểu sai → tranh chấp
-
Chủ đầu tư đổi điều kiện → sales bị kẹt giữa
-
Sales mất uy tín, thậm chí liên đới trách nhiệm
👉 Vì vậy, hiểu đúng Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán (HĐMB) là kiến thức bắt buộc, không phải “có cũng được”.
1. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC LÀ GÌ?
1.1. Khái niệm pháp lý
Theo Bộ luật Dân sự:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền (hoặc tài sản) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai.
👉 Bản chất pháp lý:
-
Đặt cọc không phải mua bán
-
Chỉ là bảo đảm cho việc sẽ ký hợp đồng mua bán sau này
1.2. Đặt cọc trong giao dịch BĐS
Trong thực tế:
-
Đặt cọc dùng để giữ căn
-
Khóa giá
-
Giữ chính sách bán hàng
⚠️ Nhưng sales cần nhớ:
Đặt cọc không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở.
1.3. Những rủi ro pháp lý của đặt cọc
Sales cần đặc biệt lưu ý:
-
Hợp đồng đặt cọc ghi mập mờ
-
Không nêu rõ điều kiện hoàn cọc
-
Không gắn với thời hạn ký HĐMB
-
Chủ thể ký không đúng (sai pháp nhân)
👉 Rất nhiều tranh chấp phát sinh ngay từ hợp đồng đặt cọc, không phải HĐMB.
2. SALES PHẢI KIỂM TRA GÌ TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC?
Trước khi tư vấn khách ký cọc, sales bắt buộc phải nắm:
2.1. Chủ thể ký hợp đồng
-
Ai là bên nhận cọc?
-
Chủ đầu tư, sàn hay cá nhân?
-
Có đúng pháp nhân dự án không?
👉 Sai chủ thể = hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.
2.2. Mục đích đặt cọc
Hợp đồng phải ghi rõ:
-
Đặt cọc để làm gì?
-
Dùng để ký hợp đồng nào?
-
Trong thời gian bao lâu?
2.3. Điều kiện hoàn cọc & mất cọc
Sales phải đọc kỹ:
-
Khi nào được hoàn cọc?
-
Khi nào mất cọc?
-
Trường hợp lỗi do bên nào?
👉 Tuyệt đối không tư vấn miệng khác nội dung hợp đồng.
3. HỢP ĐỒNG MUA BÁN (HĐMB) – TRỤ CỘT PHÁP LÝ CỦA GIAO DỊCH
3.1. HĐMB là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở là:
-
Văn bản pháp lý cao nhất
-
Ràng buộc quyền & nghĩa vụ của hai bên
-
Cơ sở để cấp sổ hồng
👉 Chỉ khi ký HĐMB, giao dịch mới được pháp luật bảo vệ đầy đủ.
3.2. Điều kiện để ký HĐMB
Dự án phải:
-
Xây xong phần móng (với nhà hình thành trong tương lai)
-
Có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng
-
Đã giải chấp (nếu có thế chấp)
Sales cần nhớ:
Không đủ điều kiện → không được ký HĐMB.
4. NHỮNG ĐIỀU SALES PHẢI HIỂU TRONG HĐMB
4.1. Đối tượng hợp đồng
-
Căn hộ nào?
-
Diện tích tim tường hay thông thủy?
-
Vị trí, tầng, hướng
👉 Sai mô tả = tranh chấp sau này.
4.2. Giá bán & phương thức thanh toán
Sales phải nắm:
-
Giá đã gồm VAT chưa?
-
Phí bảo trì 2% tính thế nào?
-
Tiến độ thanh toán gắn với tiến độ xây dựng hay thời gian?
4.3. Thời hạn bàn giao
HĐMB phải ghi rõ:
-
Thời điểm bàn giao
-
Điều kiện bàn giao
-
Trách nhiệm nếu chậm bàn giao
👉 Sales không được cam kết miệng khác hợp đồng.
4.4. Quyền & nghĩa vụ các bên
Sales cần đọc kỹ:
-
Nghĩa vụ thanh toán của khách
-
Nghĩa vụ pháp lý của CĐT
-
Các điều khoản phạt vi phạm
5. NHỮNG SAI LẦM PHỔ BIẾN CỦA SALES VỀ HỢP ĐỒNG
-
Không đọc hợp đồng
-
Tư vấn theo “kinh nghiệm”
-
Hứa những điều không có trong hợp đồng
-
Không giải thích rủi ro cho khách
👉 Đây là lý do sales thường là người bị khách quay lại khi có tranh chấp.
6. TƯ DUY PHÁP LÝ ĐÚNG CHO SALES BĐS
Sales chuyên nghiệp phải hiểu:
-
Mình không chỉ bán sản phẩm
-
Mà đang dẫn khách vào một quan hệ pháp lý dài hạn
Sales giỏi:
-
Nói đúng – đủ – rõ
-
Không giấu rủi ro
-
Không bán bằng lời hứa
-
Không đánh đổi uy tín vì 1 deal
👉 Pháp lý là nền móng của sự nghiệp sales lâu dài.
KẾT LUẬN
Hợp đồng đặt cọc và HĐMB:
-
Không phải giấy tờ hành chính
-
Mà là trục xương sống của giao dịch BĐS
Sales không hiểu hợp đồng:
-
Có thể chốt deal hôm nay
-
Nhưng sẽ mất nghề ngày mai
