Khi tiền không còn rẻ, cách chọn sản phẩm phải thay đổi
Nếu giai đoạn 2024–2025 có thể được gọi là thời kỳ “bán giấc mơ tăng giá”, thì bước sang năm 2026, thị trường chính thức bước vào giai đoạn mới: bán sự an toàn tài chính.
Lãi suất vay mua nhà đã tăng lên vùng 11–14%, chi phí vốn của doanh nghiệp tăng, dòng tiền đầu cơ suy giảm. Trong bối cảnh đó, câu hỏi quan trọng nhất với các đơn vị phân phối không còn là “dự án nào có sóng?” mà là:
“Phân khúc nào còn thanh khoản trong môi trường lãi suất cao?”
Đây là câu hỏi sống còn đối với mọi doanh nghiệp môi giới và phân phối bất động sản trong năm 2026.
Từ “đầu tư” sang “ở thật”: sự thay đổi lớn nhất của thị trường
Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy một quy luật rất rõ ràng:
| Giai đoạn lãi suất thấp | Giai đoạn lãi suất cao |
|---|---|
| Khách mua vì kỳ vọng tăng giá | Khách mua vì nhu cầu ở |
| Đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn | Người mua ở thật dẫn dắt |
| Đất nền lên ngôi | Chung cư & nhà ở thật lên ngôi |
Năm 2026 đánh dấu sự chuyển dịch mạnh từ thị trường đầu tư sang thị trường nhu cầu thật.
Trong môi trường lãi suất cao, người mua bắt đầu tính toán kỹ hơn:
-
Khoản trả nợ hàng tháng bao nhiêu?
-
Nếu cần bán lại có dễ không?
-
Có thể cho thuê được không?
Ba câu hỏi này sẽ quyết định phân khúc nào sống khỏe và phân khúc nào bị đào thải.
Công thức lựa chọn sản phẩm trong chu kỳ lãi suất tăng
Từ góc nhìn thực tế thị trường, một sản phẩm bất động sản muốn bán được trong năm 2026 phải đáp ứng đồng thời ba tiêu chí:
Thanh khoản × Dòng tiền × An toàn
Nếu thiếu một trong ba yếu tố này, khả năng tiêu thụ sẽ giảm mạnh.
Tiêu chí 1: Thanh khoản – yếu tố sống còn
Trong thị trường lãi suất cao, thanh khoản trở thành “vua”.
Một sản phẩm được xem là thanh khoản cao khi:
• Có thể bán lại trong 1–3 tháng
• Phù hợp số đông người mua
• Nằm trong khu vực có nhu cầu ở thật
Điều này dẫn tới một thay đổi rất lớn:
Phân khúc giá vừa túi tiền sẽ thống trị thị trường.
Ngưỡng giá thanh khoản tốt tại Việt Nam:
| Mức giá | Thanh khoản |
|---|---|
| 1–2 tỷ | Rất cao |
| 2–4 tỷ | Cao |
| 4–7 tỷ | Trung bình |
| >10 tỷ | Thấp |
Trong môi trường lãi suất cao, phân khúc trên 10 tỷ sẽ gặp khó khăn rõ rệt.
Tiêu chí 2: Dòng tiền – yếu tố mới nổi lên
Khi lãi suất thấp, nhà đầu tư ít quan tâm dòng tiền cho thuê.
Nhưng khi lãi suất tăng, câu hỏi phổ biến nhất trở thành:
“Tiền thuê có bù được tiền vay không?”
Đây là thay đổi cực kỳ quan trọng của chu kỳ 2026.
Sản phẩm có dòng tiền sẽ có lợi thế lớn vì giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.
Tại Việt Nam, mức lợi suất cho thuê phổ biến:
| Lợi suất | Đánh giá |
|---|---|
| <2% | Rất thấp |
| 3–5% | Chấp nhận được |
| >5% | Tốt |
Trong môi trường lãi suất cao, các sản phẩm có khả năng cho thuê ngay sẽ được ưu tiên.
Tiêu chí 3: An toàn – yếu tố quyết định niềm tin
Chu kỳ lãi suất tăng luôn đi kèm chu kỳ thanh lọc pháp lý và tài chính.
Người mua sẽ ưu tiên:
• Chủ đầu tư uy tín
• Dự án pháp lý rõ ràng
• Tiến độ đảm bảo
Niềm tin trở thành yếu tố quyết định giao dịch.
Xếp hạng các phân khúc bất động sản năm 2026
Dựa trên ba tiêu chí trên, thị trường năm 2026 sẽ phân hóa rất rõ.
NHÓM PHÂN KHÚC DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG
1. Chung cư nội đô và ven đô gần – “Vua phân khúc 2026”
Đây là phân khúc hội tụ đủ ba yếu tố:
• Giá vừa túi tiền
• Nhu cầu ở thật lớn
• Có thể cho thuê
• Thanh khoản cao
Nguồn cung chung cư tại các đô thị lớn đang hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Điều này giúp phân khúc này trở thành “trụ cột” của thị trường trong giai đoạn lãi suất cao.
2. Nhà phố khu dân cư hiện hữu
Đặc điểm nổi bật:
• Có thể ở hoặc kinh doanh
• Phù hợp nhu cầu thực
• Tính thanh khoản ổn định
Phân khúc nhà phố giá dưới 7–8 tỷ sẽ có sức chống chịu tốt.
3. Bất động sản tạo dòng tiền
Bao gồm:
• Căn hộ cho thuê
• Nhà phố kinh doanh
• Shophouse khu đông dân
Trong môi trường lãi suất cao, dòng tiền trở thành yếu tố cực kỳ quan trọng.
NHÓM PHÂN KHÚC GIAO DỊCH CHẬM
• Nhà phố vùng ven xa
• Chung cư cao cấp
Không đóng băng nhưng hấp thụ chậm hơn.
NHÓM PHÂN KHÚC NÊN HẠN CHẾ PHÂN PHỐI
1. Đất nền tỉnh xa
Đây là phân khúc phụ thuộc mạnh vào:
• Đòn bẩy tài chính
• Tâm lý FOMO
Khi lãi suất tăng, nhu cầu gần như biến mất.
2. Bất động sản nghỉ dưỡng
Phụ thuộc dòng tiền đầu tư → chịu tác động mạnh khi chi phí vốn tăng.
Tổng kết: Công thức phân khúc 2026
Trong môi trường lãi suất cao, chỉ nên tập trung vào sản phẩm:
Ở được – Thuê được – Bán lại được
Đây chính là triết lý lựa chọn sản phẩm của chu kỳ mới.
