Khi lãi suất tăng, thị trường BĐS luôn phản ứng đầu tiên

Trong mọi chu kỳ kinh tế, bất động sản luôn là thị trường nhạy cảm nhất với lãi suất. Lý do rất đơn giản: 80–90% giao dịch BĐS có liên quan đến vốn vay ngân hàng ở mức độ nào đó.

Vì vậy, chỉ cần lãi suất thay đổi 1–2%, hành vi của toàn bộ thị trường sẽ thay đổi.

Bước sang năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà phổ biến đã tăng lên vùng 11–14%/năm, thị trường đang bước vào một giai đoạn mới – giai đoạn mà chi phí vốn trở thành yếu tố quyết định.

---

Chi phí vay tăng – tác động ngay vào túi tiền người mua

Hãy bắt đầu bằng một ví dụ đơn giản.

Một gia đình vay 2 tỷ đồng trong 20 năm để mua nhà:

Chỉ cần lãi suất tăng từ 8% lên 13%:
👉 Khoản trả hàng tháng tăng hơn 6 triệu đồng
👉 Tăng gần 35% chi phí trả nợ

Đây là con số cực kỳ quan trọng.

Lãi suất không chỉ tăng 1–2% trên giấy tờ — nó làm thay đổi hoàn toàn khả năng mua nhà của người dân.

---

Cầu mua nhà bắt đầu giảm – phản ứng đầu tiên của thị trường

Trong giai đoạn 2024–2025, khi lãi suất thấp, tâm lý thị trường rất rõ:

• Người mua quan tâm “giá có tăng không?”

• Nhà đầu tư quan tâm “có sóng không?”

Nhưng khi lãi suất tăng, câu hỏi đầu tiên của khách hàng trở thành:

“Tôi có trả nổi khoản vay không?”

Sự thay đổi tâm lý này khiến cầu mua nhà giảm ngay lập tức.

Các nghiên cứu thị trường cho thấy:
👉 Khi lãi suất tăng 1%, khả năng vay của người mua giảm khoảng 10–15%.
👉 Khi lãi suất tăng 2–3%, một lượng lớn người mua sẽ trì hoãn quyết định.

Điều này lý giải vì sao mỗi chu kỳ lãi suất tăng đều đi kèm giai đoạn thị trường bất động sản chững lại.

---

Dòng tiền đầu cơ bị “bóp nghẹt”

Nếu người mua ở thật bị ảnh hưởng bởi chi phí trả nợ, thì nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bị ảnh hưởng còn mạnh hơn.

Hãy tưởng tượng một nhà đầu tư vay 70% giá trị bất động sản:

• Khi lãi suất 8% → chi phí vốn còn thấp → có thể lướt sóng

• Khi lãi suất 13% → chi phí vốn tăng mạnh → biên lợi nhuận biến mất

Khi chi phí vay vượt quá kỳ vọng tăng giá, dòng tiền đầu cơ sẽ rút khỏi thị trường.

Đây là lý do trong mọi chu kỳ lãi suất tăng, các phân khúc sau luôn bị ảnh hưởng đầu tiên:

• Đất nền xa trung tâm

• BĐS nghỉ dưỡng

• BĐS lướt sóng

Vì những phân khúc này phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá.

---

Chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ lãi suất

Không chỉ người mua, chính các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu tác động trực tiếp.

Lãi suất tăng đồng nghĩa:

• Chi phí vay vốn tăng

• Chi phí phát triển dự án tăng

• Áp lực dòng tiền tăng

Khi chi phí vốn tăng, các chủ đầu tư buộc phải:

• Giảm tốc độ mở bán dự án mới
• Giảm quy mô đầu tư
• Thận trọng hơn trong triển khai dự án

Điều này dẫn tới một hệ quả rất quan trọng:

Nguồn cung mới của thị trường giảm.

---

Nguồn cung giảm – yếu tố giữ nền giá

Đây là điểm mà nhiều người thường bỏ qua.

Nhiều người nghĩ lãi suất tăng → giá BĐS giảm mạnh.
Nhưng thực tế tại Việt Nam thường khác.

Khi lãi suất tăng:

• Cầu giảm → đúng

• Nhưng cung cũng giảm → rất mạnh

Khi chủ đầu tư không mở bán dự án mới, thị trường thiếu nguồn cung. Điều này giúp giữ nền giá bất động sản, thay vì khiến giá giảm sâu.

Đây là lý do trong nhiều chu kỳ trước, thị trường thường:

👉 Giảm thanh khoản trước
👉 Giữ giá sau

---

Thanh khoản giảm – dấu hiệu rõ nhất của thị trường 2026

Trong giai đoạn lãi suất cao, thị trường thường xuất hiện hiện tượng:

• Giao dịch chậm lại

• Thời gian bán hàng kéo dài

• Người mua thận trọng hơn

Thanh khoản trở thành yếu tố quan trọng nhất.

Trong thị trường lãi suất cao, sản phẩm dễ bán lại sẽ bán được.

---

Bắt đầu quá trình “thanh lọc” thị trường

Lãi suất tăng không làm thị trường sụp đổ.
Nhưng nó tạo ra một quá trình cực kỳ quan trọng:

THANH LỌC THỊ TRƯỜNG

Thị trường bắt đầu chia thành hai nhóm rõ rệt.

Quá trình này đã từng xảy ra:

• 2008–2013

• 2022–2023

Và đang lặp lại ở phiên bản “nhẹ hơn” trong 2026.

---

Phân hóa phân khúc BĐS trong chu kỳ lãi suất tăng

Phân khúc bị ảnh hưởng mạnh nhất

1. Đất nền tỉnh xa

Đây là phân khúc nhạy lãi suất nhất.

Vì phụ thuộc:

• kỳ vọng tăng giá

• dòng tiền đầu cơ

Khi lãi suất tăng → nhu cầu gần như biến mất.

---

2. BĐS nghỉ dưỡng

Phụ thuộc mạnh vào nhà đầu tư.
Trong môi trường lãi suất cao, nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền mặt.

---

Phân khúc chịu ảnh hưởng vừa phải

1. Nhà phố vùng ven

Thanh khoản chậm lại nhưng không đóng băng.

2. Chung cư cao cấp

Giá cao → phụ thuộc tín dụng → hấp thụ chậm.

---

Phân khúc chống chịu tốt nhất

1. Chung cư nội đô

Nhu cầu ở thật rất lớn.
Nguồn cung hạn chế.

2. BĐS cho thuê

Trong môi trường lãi suất cao, dòng tiền trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

---

Tại sao lãi suất tăng KHÔNG làm BĐS sập?

Câu trả lời nằm ở đặc điểm thị trường Việt Nam:

• Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn
• Tốc độ đô thị hóa cao
• Nguồn cung hạn chế

Vì vậy, lãi suất tăng chỉ làm:

👉 Thị trường chậm lại
👉 Không làm thị trường sụp đổ

---

2026 – Năm thị trường chậm nhưng nền giá được củng cố

Tổng hợp tất cả:

• Lãi suất tăng → cầu giảm
• Chi phí vốn tăng → cung giảm
• Thanh khoản giảm → thị trường thanh lọc

Kết quả cuối cùng:

Thị trường chậm lại nhưng nền giá được củng cố.