SALES BẤT ĐỘNG SẢN CẦN KIỂM TRA NHỮNG GÌ TRƯỚC KHI TƯ VẤN?
Một trong những rủi ro lớn nhất của nghề sales bất động sản không đến từ việc bán không được hàng, mà đến từ việc bán sai pháp lý.
Thực tế thị trường cho thấy:
-
Rất nhiều dự án bán khi chưa đủ điều kiện
-
Rất nhiều sales không biết – hoặc biết nhưng không kiểm tra
-
Hệ quả là: tranh chấp, khiếu kiện, mất uy tín cá nhân và doanh nghiệp
👉 Vì vậy, hiểu điều kiện pháp lý để một dự án được phép bán là kiến thức bắt buộc, không phải kiến thức nâng cao.
1. NGUYÊN TẮC CỐT LÕI: KHÔNG PHẢI DỰ ÁN NÀO CŨNG ĐƯỢC BÁN
Theo pháp luật Việt Nam:
Chỉ khi dự án đáp ứng đủ điều kiện pháp lý theo từng giai đoạn thì mới được phép huy động vốn, bán, cho thuê mua.
Việc chủ đầu tư:
-
Mở bán sớm
-
Nhận booking
-
Thu tiền giữ chỗ
👉 Không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện bán hợp pháp.
Sales phải phân biệt rõ:
-
Bán hợp pháp
-
Bán theo chiến lược thị trường
-
Bán vượt pháp lý (rủi ro cao)
2. 5 NHÓM HỒ SƠ PHÁP LÝ CỐT LÕI CỦA MỘT DỰ ÁN
Một dự án bất động sản muốn được bán phải có đầy đủ 5 nhóm pháp lý sau:
2.1. Pháp lý về chủ đầu tư
Sales cần biết:
-
Chủ đầu tư là ai?
-
Có đủ tư cách pháp nhân không?
-
Có tiền sử tranh chấp, nợ xấu, dự án treo không?
👉 Chủ đầu tư yếu pháp lý = dự án rủi ro dù vị trí đẹp.
2.2. Pháp lý về quyền sử dụng đất
Bắt buộc phải có:
-
Quyết định giao đất / cho thuê đất
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc đủ điều kiện cấp)
Sales cần kiểm tra:
-
Đất ở hay đất thương mại?
-
Thời hạn bao lâu?
-
Có đang thế chấp ngân hàng không?
⚠️ Nhiều dự án bán khi đất vẫn đang thế chấp, sales không nắm sẽ cực kỳ rủi ro.
2.3. Pháp lý quy hoạch
Dự án phải có:
-
Quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt
-
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất
Sales cần hiểu:
-
1/500 là cơ sở pháp lý để xây dựng
-
Không có 1/500 → không được triển khai dự án nhà ở
👉 Nhiều dự án chỉ có 1/2000 vẫn chưa đủ điều kiện bán.
2.4. Pháp lý xây dựng
Bao gồm:
-
Giấy phép xây dựng
-
Hồ sơ thiết kế được phê duyệt
Với dự án hình thành trong tương lai:
-
Phải xây xong phần móng
-
Có biên bản nghiệm thu móng
👉 Đây là điều kiện bắt buộc để được phép ký HĐMB.
2.5. Pháp lý huy động vốn & bán hàng
Cụ thể:
-
Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
-
Thông báo của Sở Xây dựng
⚠️ Nếu chưa có văn bản này:
-
Không được ký HĐMB
-
Chỉ được nhận booking, giữ chỗ (rủi ro cao cho khách)
3. PHÂN BIỆT CÁC GIAI ĐOẠN BÁN HÀNG THEO PHÁP LÝ
Sales cần hiểu rõ để tư vấn đúng:
Giai đoạn 1: Booking / Giữ chỗ
-
Chưa phải giao dịch mua bán
-
Rủi ro cao
-
Phụ thuộc uy tín chủ đầu tư
Giai đoạn 2: Đặt cọc
-
Có giá trị pháp lý hạn chế
-
Chưa chuyển quyền sở hữu
-
Phải ghi rõ điều kiện hoàn cọc
Giai đoạn 3: Ký HĐMB
-
Chỉ thực hiện khi đủ điều kiện pháp lý
-
Ràng buộc quyền & nghĩa vụ hai bên
👉 Sai giai đoạn = sai pháp lý.
4. NHỮNG DẤU HIỆU DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN
Sales cần cảnh giác khi thấy:
-
Không cung cấp được văn bản pháp lý gốc
-
Trả lời mập mờ khi hỏi về 1/500, móng, Sở Xây dựng
-
Thu tiền bằng “thỏa thuận giữ chỗ” không rõ ràng
-
Cam kết lợi nhuận, cam kết ra sổ khi chưa đủ điều kiện
👉 Dự án càng vội bán – sales càng phải kiểm tra kỹ.
5. TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA SALES NẰM Ở ĐÂU?
Sales không phải luật sư, nhưng:
-
Phải tư vấn đúng thông tin pháp lý
-
Không được che giấu rủi ro
-
Không được tư vấn vượt thẩm quyền
Nếu sales:
-
Biết dự án chưa đủ điều kiện mà vẫn tư vấn
-
Cam kết sai sự thật
👉 Có thể liên đới trách nhiệm dân sự, thậm chí hình sự trong một số trường hợp.
6. TƯ DUY ĐÚNG CHO SALES BĐS VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN
Sales chuyên nghiệp:
-
Không bán bằng cảm tính
-
Không bán bằng lời hứa
-
Không bán bằng “nghe nói”
Sales giỏi:
-
Kiểm tra pháp lý trước khi tư vấn
-
Nói đúng bản chất
-
Giải thích rõ rủi ro – lợi ích
-
Đặt uy tín cá nhân cao hơn deal
👉 Một deal sai pháp lý có thể phá hủy sự nghiệp sales.
KẾT LUẬN
Hiểu điều kiện dự án được phép bán là:
-
Nền tảng nghề nghiệp
-
Công cụ bảo vệ bản thân
-
Yếu tố tạo niềm tin dài hạn với khách hàng
Sales bất động sản không thể không biết pháp lý, và không được phép hiểu mơ hồ.
