SALES BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI KIỂM TRA TRƯỚC KHI BÁN DỰ ÁN
Trong bất động sản, bán được hàng chưa phải là thắng.
Thắng thật sự là:
-
Bán đúng
-
Không phát sinh tranh chấp
-
Khách không quay lại “hỏi tội” sau khi xuống tiền
Muốn làm được điều đó, sales không cần trở thành luật sư,
nhưng bắt buộc phải có checklist pháp lý tối thiểu trước khi tư vấn và chốt cọc.
Bài viết này là bộ khung kiểm tra pháp lý tiêu chuẩn dành cho sales Redland, dùng cho:
-
Đào tạo nội bộ
-
Sàng lọc dự án
-
Giảm rủi ro pháp lý & khiếu nại về sau
I. CHECKLIST PHÁP LÝ CẤP DỰ ÁN (BẮT BUỘC)
1. Chủ đầu tư (CĐT)
Sales phải nắm rõ:
-
Tên pháp lý đầy đủ của CĐT
-
Pháp nhân đứng tên dự án
-
Lịch sử triển khai các dự án trước (đã bàn giao, đã cấp sổ chưa)
👉 Nếu CĐT từng:
-
Chậm tiến độ
-
Chậm sổ
-
Dính kiện tụng
→ Phải nói rõ cho khách từ đầu
2. Quyết định chủ trương đầu tư
Kiểm tra:
-
Có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư chưa
-
Tên dự án, quy mô, mục đích sử dụng đất
👉 Đây là điều kiện pháp lý nền, chưa đồng nghĩa được bán.
3. Quy hoạch chi tiết (1/500)
Sales cần biết:
-
Dự án có quy hoạch 1/500 được phê duyệt hay chưa
-
Công năng từng khu: nhà ở, thương mại, công cộng
👉 Không có 1/500 → rủi ro cao, không được phép mở bán chính thức.
4. Giấy phép xây dựng
Kiểm tra:
-
Có giấy phép xây dựng chưa
-
Phạm vi được xây dựng (tầng cao, mật độ)
👉 Nhiều dự án bán khi chưa đủ điều kiện xây dựng, sales phải cực kỳ cẩn trọng khi tư vấn.
II. CHECKLIST PHÁP LÝ GIAO DỊCH (TRƯỚC KHI NHẬN TIỀN)
5. Điều kiện mở bán theo Luật KDBĐS
Dự án chỉ được bán khi:
-
Đã hoàn thành móng (đối với nhà ở hình thành trong tương lai)
-
Có văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng
👉 Sales tuyệt đối không nói “đã đủ điều kiện” nếu chưa kiểm tra văn bản này.
6. Hình thức giao dịch
Sales phải làm rõ:
-
Khách ký HĐMB, hay
-
Thỏa thuận đặt cọc / giữ chỗ / dịch vụ
👉 Mỗi hình thức có:
-
Quyền lợi khác nhau
-
Mức rủi ro khác nhau
7. Chính sách hoàn – phạt – hủy
Sales cần nắm:
-
Điều kiện hoàn tiền
-
Thời gian xử lý
-
Mức phạt nếu khách vi phạm
👉 Đây là phần dễ gây tranh chấp nhất nếu không nói rõ.
III. CHECKLIST PHÁP LÝ SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG
8. Tiến độ thanh toán & nghĩa vụ pháp lý
Sales phải giải thích:
-
Mốc thanh toán
-
Nghĩa vụ pháp lý của khách
-
Hậu quả nếu chậm thanh toán
👉 Không để khách “bị động” rồi mới xử lý.
9. Điều kiện chuyển nhượng
Kiểm tra rõ:
-
Khi nào được chuyển nhượng
-
Có cần sự đồng ý của CĐT không
-
Phí chuyển nhượng bao nhiêu
👉 Rất nhiều khách mua để lướt → sales phải nói trước.
10. Cấp sổ & sở hữu
Sales cần nắm:
-
Thời gian dự kiến cấp sổ
-
Sổ riêng hay sổ chung
-
Thời hạn sở hữu (lâu dài / có thời hạn)
👉 Không được nói “sẽ có sổ” nếu chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng.
IV. CHECKLIST RIÊNG CHO KHÁCH VAY NGÂN HÀNG
11. Ngân hàng bảo lãnh / cho vay
Sales phải biết:
-
Ngân hàng nào bảo lãnh
-
Điều kiện vay cơ bản
-
Tỷ lệ vay tối đa
👉 Không hứa “vay chắc chắn” khi chưa có duyệt sơ bộ.
12. Điều kiện giải ngân
-
Giải ngân theo tiến độ
-
Điều kiện pháp lý kèm theo
👉 Nếu dự án pháp lý chưa đủ → ngân hàng có thể dừng giải ngân.
V. CHECKLIST ĐẠO ĐỨC PHÁP LÝ CHO SALES
Sales chuyên nghiệp cần nhớ:
-
Không nói thay pháp luật
-
Không cam kết vượt thẩm quyền
-
Không né tránh câu hỏi pháp lý
-
Không tạo kỳ vọng sai cho khách
-
Không “bán xong là xong”
👉 Uy tín của sales nằm ở sau giao dịch, không phải lúc chốt cọc.
KẾT LUẬN
Checklist pháp lý không giúp sales bán nhanh hơn,
nhưng giúp sales:
-
Bán bền hơn
-
Ít rủi ro hơn
-
Giữ được khách lâu dài
Trong thị trường cạnh tranh,
sales sống lâu không phải sales nói hay nhất,
mà là sales bán ít rủi ro nhất.
